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    疫情爆发导致生产困难,企业是否可以减租免租?

    一、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及严峻形势,对租赁合同的履行造成重大影响,构成法律规定的“不可抗力”或“情势变更”

    (一)新型冠状病毒肺炎疫情或构成“不可抗力”

    什么是不可抗力?不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害(台风、地震、洪水、冰雹等)、政府行为(如征收、征用等);社会异常事件(罢工、骚乱、疫情等)。

    不可抗力的法律后果:(1)因不能履行合同,部分或全部免除责任;(2)可单方解除合同。

    “不可抗力”要件非常严格,慎之又慎。(签订、履行)合同即是经济交易,不可抗力后果是阻碍交易(解除合同),前者是促成交易秩序,后者是阻碍交易秩序。《合同法》的目的是意思自治,原则是维持交易秩序,故不到万不得已,不能使用“不可抗力”。

    2003年非典疫情是否构成“不可抗力”?根据全国法院审判案例的因非典疫情影响合同履行案件,根据个案而确定是否属于不可抗力。因为当年非典疫情是局部性而非全国性,判断案件中非典疫情是否属于不可抗力,关键在于非典疫情与合同不能履行的之间是否构成因果关系、是否足以达到合同目的无法实现等。

    案例1:某管理公司与餐饮公司租赁合同纠纷案,终审法院认为非典疫情属于不可抗力,对租赁合同履行造成了重大影响,对于因非典疫情影响合同履行期间的租金,承租人有权不予支付。但不足以达到合同目的不能实现,不能单方解除合同。

    2020年新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”?新型冠状病毒从武汉爆发,随后蔓延至全国,疫情严重,系社会公众不能预见、不能避免且不能立即克服的客观情况,亦构成对社会公众的危害。本文认为足以构成不可抗力情形。但毕竟截止目前,还未有官方发布正式通知(不同地区也有所不同),对本次疫情是否构成不可抗力定性,仍需考虑个案情况。

    (二)新型冠状病毒肺炎疫情构成“情势变更”

    何为情势变更?合同成立以后,客观情况发生重大变化(非商业性变化),该变化不是商业性风险或变化,而是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。

    情势变更的法律后果。(1)根据公平原则;(2)结合案情确定变更或解除合同。

    “情势变更”要件相对不可抗力较易。情势变更在于救合同(契约)交易于水火,即在无法预知情况下发生了即将导致合同显示公平,得以阻碍交易(变更、解除合同)来维持真正的契约精神。但该变化不能是商业风险,如房地产或煤炭市场自身上涨、材料成本的上涨等。

    案例2:某酒店公司租赁合同纠纷案,法院认为2003年我国夏季出现非典疫情,范围较小,不符合不可抗力情形。但非典疫情确为公众所知,亦对涉案合同履行造成影响,继续履行显示公平,构成情势变更。因此根据公平原则,对承租方提出停业2个月期间的租金应免除的理由成立。

    2020年新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“情势变更”新型冠状病毒从武汉爆发,随后蔓延至全国,疫情严重,系社会公众不能预见情况且不属于商业变化,为公众所知,且部分地区采取交通管制等措施,势必对合同履行造成重大影响。故构成情势变更情形

    二、对于商铺、企业厂房及办公楼所涉租金减免租金符合法律规定,于法有据

    1、商铺、餐饮店、酒店等商业经营场所。

    租赁合同中租金价格本身与商业经营收入、成本有关,承租方可根据“情势变更”或公平原则要求出租方减免停业期间租金。

    若属于政策管制(如复工、营业时间要求),可直接要求免除租金。若属于非政策管制,亦可根据公平原则,与房东协商,酌情减免停业期间租金。

    2、企业办公楼、写字楼等办公场所。

    租金可根据情势变更与公平原则与出租方协商租金适当减免事宜。因为部分地区管制、复工时间限制等原因导致承租方实际使用时间比合同约定时间减少,且未办公期间会减少物业管理、水电、保洁等租赁、物业成本。

    3. 厂房、生产线车间等

    所涉租金较高,承租方可根据情势变更与出租方协商租金减免事宜。若疫情非常严重地区且有复工时间管制、交通封锁、复工时间无法确定,也可协商暂时中止合同。

    三、个人居间、生活所涉租金,房东减免租金,于情势大善

    个人生活住宅所涉租金较小,租金标准与房屋闲置与否、实际居住时间关系不大,与疫情爆发不构成因果关系。但全国疫情的严峻形势,需要每个人都贡献出自己的力量,同时也需要社会责任的担当。

    对于生活住宅所涉租金的减免,房东没有法律上的义务的责任,仅有道义上、情感上、社会责任感上的酌情减免。

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