普罗米修律师事务所 | 浅析未过户登记房屋请求权人的保护

广东普罗米修律师事务所   王加媛

在民事执行程序中，以被执行人目前现状当且仅当被执行人仅有此一套房屋财产时，未过户登记房屋请求权人与申请执行人（即金钱债权的债权人）冲突便由此产生，如何保护未过户登记房屋请求权人的权利成为难题，对此，个人依据理解提出以下简单观点：

1、在未登记房屋请求权人与被执行人不存在恶意串通，恶意转移被执行房屋财产的情形，应认定为成立在先的未过户登记的请求权人的权利优先于金钱债权的债权人，以保障善意的且履行相应的义务的未过户房屋登记请求权人的请求权得以实现；相反，则视情况支持金钱债权的债权人权利优先。

2、即使未登记房屋请求权人与被执行人的房屋买卖发生在民事执行程序后，亦同样要考虑未过户登记房屋请求权人善意情形下的优先性问题。在此种情形下，房屋买卖款项已交付并已实际占有该套房屋，且房屋关乎未登记房屋请求权人的生存问题时，个人认为不能一刀切式的仅因为仅缺少的房屋过户登记程序而强制执行该套房产予金钱债权的债权人。

未过户房屋登记请求权的情形各种各样，在执行过程中法院要考虑的情形亦千差万别，应综合各种因素如债权成立时间的先后、物权实现的接近性等方面充分考量，今天仅针对债权成立时间先后予以简要分析。

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