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    从房价下降闹事来看购房合同的纠纷完善,参考房贷LPR?

    普罗米修律师事务所  徐小华

        近期因为疫情的影响,部分房企放出一些降价方式来刺激销售的举措,一方面缓解房企自身的资金压力,另一方面也确实促进了刚需购买,似乎呈现出各取所需、两全其美的市场表现。然而,随着房企降价销售的实施,市场价格产生了波动,进而发生因为市场房价下降,购房者集体到房企闹事,要求房企补偿降价或差价,甚至退房等。

     

        购房者的组成类型上有刚需、炒房客、过渡置换、居住升级等等,虽然置业的目的各有不同,但内心深处都是想着买涨不跌;甚至有些置业者是通过高杠杆筹集资金来购买,遇到开发商降价促销或短期市场价格波动略大的情况,自然就对“亏损”不买账!出现聚集闹事、打砸、法院起诉等等情形。有些开发商为了息事宁人,就采取适当的妥协退让的方法,但这并不是解决问题的根本办法。

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         因市场房价下降购房者找房企索求补偿所产生的纠纷,属于“购房合同纠纷”。此类纠纷的处理,首先要看的是双方签订的房屋买卖合同,是否存在《合同法》规定的无效或者可撤销条款;其次看合同对价格发生波动后如何处理是否有关约定,是否有约定开发商承担价格下降造成购房者价值损失的补偿责任;最后看相关定价是否符合当地房产定价标准,开发商是否前期有哄抬价格的嫌疑等等

     

        未来房价是上涨还是下降,基于市场的因素来决定。然而我们在协商房屋买卖合同时完全可以制定一种公平合理的条款:例如开发商为了提升销售,做短期价格的承诺;置业者在签署购房合同时也可以与开发商进行沟通,在正式交楼前约定价格波动的处理方式;这些都需要双方在合同条款条件上进行沟通,并且在购房合同中以准确的文字来体现真实的意思。做好签署一个完善的购房合同,就是对未来纠纷的避免。

     

        从2020年3月1日起购房按揭贷款实行LPR(贷款基础利率)即通俗所说的“浮动利率”,这是银行购房贷款产品的市场公开化表现。换句话说,贷款利率都可以实现市场杠杆来调整,那么购房者与开发商是否也可以对特定时期的购房价格进行约定呢?本人认为是可以,但约定必须是清楚而无争议的。建议可以以当前所在区域市场价格为基点(需要明确具体金额),约定特定时期的上下浮动比率,即到期交楼才确定最终成交价格。这样可以减少一些因为房屋市场价格波动产生的纠纷。本观点尚有不够完善和成熟的地方,欢迎一起共同探讨。

     

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