未办理预售许可证的商品房买卖合同效力认定

  
 2006年9月29日，李某与北京某投资公司签订《商铺销售合同》，约定：北京某投资公司将自己开发的商业广场A1-53号商铺一间售予李某，总价款为875777元；北京某投资公司应在2007年5月1日将商铺交付李某。

   合同签订后，李某依约一次性向北京某投资公司支付了全部购房款，但北京某投资公司因建设资金和规划变更等原因，所开发的商品房直到2009年12月初才通过建设主管部门竣工验收备案。2010年2月，北京某投资公司将包括已出售予李某的A1-53号商铺在内的1000多平方米商业用房出租予肯德基公司用于餐饮经营。李某因此以北京某投资公司为被告提起诉讼，要求依约交付房屋，并协助履行办理产权登记义务。

    北京某投资公司答辩称：公司出售房屋没有办理商品房预售和销售许可证；由于公司经营方向变化，已将涉案商铺出租予他人，无法履行与李某的合同。

    经法官主持调解，李某与北京某投资公司达成调解协议：北京某投资公司将紧邻涉案商铺，面积相同的A1-52号商铺交付予李某，并协助李某办理产权登记；北京某投资公司向李某支付15万元作为违约赔偿。

    此案虽以调解结案，但未办理预售许可证的商品房买卖合同是否有效却是本案无法回避的问题。笔者认为，对于在起诉时已竣工验收且办理了大产权登记的商品房买卖合同，即使未办理预售或销售许可也应当认定为有效合同。具体理由如下：

    一、北京某投资公司开发的（包含涉案房屋在内）整个建筑已依法进行房产产权登记，被告对自己拥有所有权的房屋具有完整的处分权，不需要办理任何销售许可手续。

    李某起诉时，某投资公司具备房地产开发资质证书，其开发的项目取得办理了建设用地规划许可证、土地使用权证，建设工程规划许可证，施工许可证，建设工程峻工验收备案表。2010年2月24日，某投资公司取得包含涉案房屋在内的大产权证。《物权法》规定，不动产物权自登记之日起生效，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得干涉。因此，北京某投资公司处分自有产权房屋并不违反法律规定。

   《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》规范的商品房销售合同，系指尚未建成的或已经峻工验收的房屋，而不是指已办理了房屋产权登记的房屋销售行为。尚未建成的房屋销售需要取得预售许可，其实质是此时的房屋并未形成法律意义上的房屋，更谈不上开发商对尚未建成房屋的所有权，因此其出售尚未建成的房屋属于无权处分；而已峻工的房屋，根据《物权法》第30条规定，开发商已取得物权，因此法律并未规定已峻工房屋销售需要办理销售许可证。根据《合同法》第51条规定，无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效。本案中，双方签订的合同因出售方已取得房屋的所有权，而不需要再办理任何销售许可手续而直接具有法律效力。

   二、未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同；法律法规规定商品房实行预售许可，立法本意在于维护购房人利益，被告不能据此主张合同无效。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第2条规定，在起诉前办理了预售许可的，认定合同有效，因此未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。相对无效合同区别于绝对无效合同，绝对无效是无法补正的，而相对无效是可以补正的，无效的情形消失后，合同即为有效。就本案而言，如果李某是在涉案房屋尚未建成阶段起诉，则某投资公司在李某起诉之前未办理预售许可证，则合同无效。但本案中，李某的起诉是在某投资公司不需要办理任何销售许可手续，也无法办理预售许可手续的情况下起诉的，因此《解释》第2条并不能适用于本案的情形。

    商品房预售是一种特殊的商品买卖行为，即房地产开发商将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权，所以它在香港被称作买卖楼花。现行法律法规实行商品房预售，实际上是赋予开发商一项权利。